17 januari 2020

Redaktionen

alt
IN3PRENÖR ska bygga ett hotell om 230 rum i Hammarby Sjöstad åt Fabege.

 

IN3PRENÖR har fått i uppdrag att som totalentreprenör bygga kv. Skeppshandeln i Hammarby Sjöstad – ett nytt hotell, moderna kontorslokaler och en handelsplats. Projektet ska utföras enligt Miljöbyggnad, klassificering Guld.


Hotelldelen, som ska omfatta cirka 230 rum, beräknas öppna under första halvåret 2014 tillsammans med kontorslokalerna och handelsplatsen. Entreprenaden beräknas till cirka 400 Mkr.


Bakom hotellsatsningen ligger Tatsinns-koncernen som kommer att driva hotellet som ett designhotell till konkurrenskraftiga priser.


Den nya byggnaden om totalt 26 000 kvm ska även innehålla 280 garageplatser.


Projektet ska bedrivas som ett partneringprojekt i nära samarbete med beställaren Fabege.

fredag, 06 juli 2012 17:52

Fastighetsaktien 3/2012 har kommit ut

alt
AMF Fastigheter har under två senaste åren dubblerat sitt fastighetsbestånd till 38 Mdr kr.

 

Tidningen Fastighetsaktien 3/2012 utkommer fredagen den 6 juli. Har du inte fått ett exemplar kan du kontakta redaktionen.

 

Ledare:

Stockholm växer så det knakar. Tyvärr byggs det för få bostäder. På Fastighetsaktiens seminarium, Stora Bostadsdagen, efterlystes fler markanvisningar. Nu vill de kommunala bostadsföretagen tillsammans bygga cirka 1 500 lägenheter per år. Tyvärr blir detta inte alltid verklighet på grund av att alltför många överklagar planprocesserna.


Annars är det ganska härliga tider, särskilt i Stockholm, men även i Göteborg för den delen. Annat är det till exempel i Spanien. Vad jag fortfarande inte förstår är hur byggbolagen i Spanien lyckades bygga 1,5 miljoner bostäder på 2 år, mellan åren 2006 och 2007.

 

Trots allt är människan fantastisk och jag tror att Stockholm lyckas bygga fler bostäder under de kommande fem åren och särskilt då studentbostäder.


Vad det gäller nybyggnation av kommersiella fastigheter, särskilt i Stockholms centrala delar, är även denna ganska sparsam. Det var ett tungt vägande skäl varför AMF Fastigheter förvärvade de tre centrumgallerior, Ringen, Fältöversten och Västermalms gallerian av Centeni.


Förmodligen kommer det inte byggas fler citygallerior under de närmaste åren och särskilt inte efter succén med MOOD.


För två år sedan bolagiserades AMF Fastigheter och sedan dess har bolaget fördubblat sitt värde, från cirka 19 till dagens 38 Mdr kr. Nu har flera livbolag problem med kapitalavkastningen och Finansinspektionen begär varje månad rapporter om solvensgrader från ett flertal pensions- och försäkringsbolag, eftersom några av dessa börjar närma sig obeståndets kritiska gräns med solvensgrader om 104. I detta avseende är AMF starkt med en solvensgrad om nära 200.


På grund av eurokrisen och turbulenta marknader för aktier och räntebärande papper är det inte svårt att förutse att flera pensionsbolag ökar sin allokering till fastighetstillgångar, vilket är särskilt glädjande för till exempel byggbolag och arkitekter.

alt

 

Dagens Fastighetsaktie gör uppehåll mellan den 10 juli och 10 augusti, men redaktionen kommer att publicera ett antal nyhetssammanfattningar under sommaren.


fredag, 06 juli 2012 17:34

Fabege ökade förvaltningsresultatet

alt
Christian Hermelin, vd Fabege.

 

Fabeges reservering av 1,9 Mdr kr för pågående skatteärenden medförde att bolagets halvårsresultat efter skatt föll till -826 Mkr (656), motsvarande -5,09 kr per aktie (4,03). I resultatet ingick reavinster med 146 Mkr (50) och orealiserade värdeökningar på fastigheter med 809 Mkr (541) och räntederivat med 100 Mkr (38). En nettouthyrning om 131 Mkr (60) bidrog till att

hyresintäkterna ökade till 920 Mkr (894) och förvaltningsresultatet steg till 282 Mkr (270).

 

– Vi kan konstatera att Fabege idag står starkt och kan hantera skattefrågan oavsett utgång. Vi redovisar ett mycket starkt resultat i verksamhetens första halvåret. Stockholm växer och det är fortsatt stor efterfrågan på moderna kontor i attraktiva lägen vilket gynnar Fabege, säger vd Christian Hermelin.

 

Under perioden såldes tre fastigheter för 476 Mkr och 50 procent av en sedan tidigare delägd fastighet förvärvades för 150 Mkr.            

 

Vid halvårsskiftet bedömdes portföljens marknadsvärde till 30,8 Mdr kr (29,2), varav 23,8 Mdr för förvaltnings-, 2,8 Mdr för förädlings-, och 4,2 Mdr för mark- och projektfastigheter.

 

De räntebärande skulderna ökade till 17 833 Mkr (16 755) och finansierades till en genomsnittlig ränta om 3,81 procent inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften.

 

Det egna kapitalet minskade till 10 577 Mkr (11 890), motsvarande en soliditet om 33 procent (39). Eget kapital per aktie uppgick till 65 kr (73), medan substansvärdet per aktie exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastigheter beräknades till 77 kr (84) per aktie.

fredag, 06 juli 2012 17:30

Nytt rekord för Wihlborgs

alt
Anders Jarl, vd Whilborgs.

 

Wihlborgs halvårsvinst ökade med 28 Mkr till 417 Mkr (389), motsvarande 5,43 kr (5,06) per aktie. I resultatet ingick värdeförändringar för fastigheter med 102 Mkr (153) och för derivat med 107 Mkr (10). Under det andra kvartalet blev förvaltningsresultatet 183 Mkr, vilket var nytt rekord i Wihlborgs historia. Tillsammans med första kvartalets resultat om 164 Mkr, innebar detta ett samlat förvaltningsresultat om 347 Mkr.

 

Hyresintäkterna ökade med 3,6 procent till 753 Mkr (727) och nettouthyrningen uppgick till 23 Mkr (59). Driftsöverskottet ökade med 4,8 procent till 550 Mkr (525).

 

Under sexmånadersperioden investerade Wihlborgs 566 Mkr, varav 107 Mkr var förvärv, medan försäljningarna uppgick till 41 Mkr. Redovisat värde för portföljen vid halvårsskiftet var 18 664 Mkr (18 046) med en genomsnittlig direktavkastning om 6,5 procent.

 

Skulderna ökade till 10 850 Mkr (10 488) och genomsnittsräntan inklusive kostnad för kreditavtal var 3,61 procent (3,62). Det egna kapitalet ökade till 5 731 Mkr (5 600), motsvarande en soliditet om oförändrat 30,1 procent.

alt
Håkan Hellström, vd Castellum.

 

På senare tid har Castellum via sina helägda dotterbolag investerat för 291 Mkr och avyttrat fastigheter för 46 Mkr. De största affärerna har Fastighets AB Briggen svarat för, framförallt genom förvärv av två lager- och kontorsfastigheter i Danmark.

 

I Høje-Taastrup, väster om centrala Köpenhamn, har Briggen köpt en fastighet om 19 200 kvm för 111 Mkr. På fastigheten finns en outnyttjad byggrätt om 15 000 kvm. Dessutom har bolaget för 46 Mkr förvärvat en uthyrd kontors- och lager fastighet om 5 900 kvm i Herlev, Köpenhamn.

 

Vidare har Briggen köpt en industri- och lagerfastighet om 1 770 kvm i Lund för 17 Mkr. Fastigheten ligger i anslutning till bolagets befintliga fastighetsbestånd och var vid förvärvet vakant. Tillträde sker i slutet av augusti. Dessutom har bolaget påbörjat en nybyggnation i Gastelyckan, Lund, av 2 400 kvm fullt uthyrd handelsyta. Investeringen är beräknad till 29 Mkr och beräknas vara färdigställd under våren 2013.

 

I Jordbro, Stockholm, har Fastighets AB Brostaden påbörjat en nybyggnation av en logistikbyggnad om 6 550 kvm. Investeringen beräknas uppgå till 66 Mkr och den ska vara färdigställd under andra kvartalet 2013. För närvarande är inga kontrakt tecknade.


I Lindome söder om Göteborg har Eklandia Fastighets AB sålt två lagerfastigheter om 12 430 kvm för 31 Mkr netto efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 2 Mkr.

 

I Varla, Kungsbacka, har Harry Sjögren AB påbörjat en nybyggnation av 2 300 kvm lager- och kontorslokaler. Investeringen beräknas uppgå till 22 Mkr och vara färdigställd under tredje kvartalet 2013. För närvarande är inga kontrakt tecknade i den nya byggnaden.

 

I Torsvik, Jönköping, har Fastighets AB Corallen sålt en lager/industri fastighet om 3 670 kvm för 15 Mkr. Senaste värdering uppgick till 12 Mkr.

alt
Specialfastigheter har sålt Gamla Fängelset i Karlskrona till Nordic Property Development.

 

Specialfastigheter säljer det Gamla Fängelset i Karlskrona till det nya bolaget Nordic Property Development lett av professor Niclas Adler. Fängelset ska byggas till en spännande campusmiljö med internationell IB-utbildning och internatmöjligheter. Verksamheten ska uppmuntra gränsöverskridande, entreprenörskap och innovation samt att ge studenterna en verkligt internationell erfarenhet.


Fastigheten är vackert belägen på Skeppsbron vid hamnen i Karlskrona och har en lokalarea om cirka 3 900 kvm. Nordic Property Development AB har tillträtt fastigheten. Det är bara att gratulera Niclas Adler till affären. Han är född 1971 och är professor i företagsledning. Adler var vd och akademisk ledare vid Jönköping International Business School 2007-2010. Specialfastigheter har haft Gamla Fängelset till salu i drygt två år och ingen köpare har synts till förrän nu.


IB-utbildning står för International baccalaureate (bachelor) och i Sverige gäller för denna utbildning enligt Skolverket: "Behörig att tas in som elev i årskurs 1 av den internationella gymnasiala utbildningen (IB-utbildning) är dels den som för en längre tid vistas i Sverige, dels den som är utlandssvensk elev. Även den som är behörig att tas in som elev i årskurs 1 på naturvetenskapsprogrammet och har tillräckliga kunskaper i engelska och tillräckliga kunskaper i övrigt för att kunna tillgodogöra sig utbildningen är behörig att tas in på IB-utbildning. En elev som har bristfälliga kunskaper i svenska ska ändå anses behörig om han eller hon är behörig enligt ovan (7 § i förordningen om internationell gymnasial utbildning i Stockholm och Göteborg samt vid Humanistiska Läroverket i Sigtuna)."


Eftersom Karlskrona är min hemstad kan jag mena att stadens Skeppsbro med stor gästhamn kommer att förädlas, dels med Dagons nya kontorshus för Länsstyrelsen, dels med det Gamla Fängelset som ska byggas om. Fängelsebyggnaden är uppförd 1847-52 och där det fram till 2010 har bedrivits kriminalvård. Byggnaden kallas lokalt för Vita Briggen. Anstalten, som var en sluten Kriminalvårsanstalt, lades ned 1992, men öppnades igen efter renovering 1994 för att åter stängas 2010. Fängelset hade bland annat verksamhet med träindustri, montering och förpackning. SF

 

fredag, 06 juli 2012 16:00

AFA Fastigheter i ny miljardaffär

alt
Tomas Ingemarsson, chef AFA Fastigheter.
alt
AFA Fastigheter köper Klarabergshuset, om 22 000 kvm, av norska Fortin Properties AB. Bild: Strategisk Arkitektur

 

Under det första halvåret 2012 har AFA Fastigheter gjort tre större affärer. Nu senast är det klart att AFA Fastigheter köper Klarabergshuset i Stockholms Västra city, om 22 000 kvm, av norska Fortin Properties AB. Fortin AS ägs av DnB NOR Eiendomsinvest I ASA, som är ett investmentbolag med cirka 7 500 aktieägare. Köpeskillingen är inte publik. Men Fastighetsaktien skattar den till drygt 1,4 Mdr kr för fastigheten som har ett hyresvärde om cirka 80 Mkr. Säljarens rådgivare har varit Tenzing.

 

Då Jernhusen sålde år 2007 var priserna på topp och då betalade Fortin 1,3 Mdr kr, men under åren har bolaget gjort en del tilläggsinvesteringar i fastigheten, vilket förklarar en högre köpeskilling om drygt 1,4 Mdr kr. Klarabergshusets arkitekt är Strategisk Arkitektur.


De största hyresgästerna är Vetenskapsrådet, Ongame och Posten. Affären sker genom bolagsförvärv. Tillträde kommer att ske 1 oktober.

 

– Fastighetens läge är mycket bra och det kommer bara öka i attraktivitet varefter området utvecklas, säger Tomas Ingemarsson, chef AFA Fastigheter.

 

– Fortin har under det senaste året skapat värden i fastigheten genom att ingå avtal med ett antal attraktiva hyresgäster och därigenom lagt en plattform för en långsiktig framtida värdeutveckling, säger Knut Styrvold, vd Fortin Properties .

 

Under första halvåret i år har AFA Fastigheter avtalat om fastighetsaffärer om cirka 2,7 Mdr kr, förutom de bostäder som AFA Fastigheter har uppfört tillsammans med ByggVesta i det gemensamma bolaget Grön Bostad.

 

Strax efter midsommar var det klart att AFA Fastigheter förvärvar en hotell- och kongressfastigheten i Malmö. Den avtalade köpeskillingen uppgår till lägst 900 Mkr och där den slutgiltiga köpeskilling fastslås i samband med tillträdet år 2015.

 

I mars köpte AFA Lönnen 25 på Sturegatan 9-11/Karlavägen 45 i Stockholm av Länsförsäkringar Liv för cirka 400 Mkr.

 

I en kommentar kan sägas att det totala värdet i AFA Fastigheter är nu cirka 19 Mdr kr. Detta kommer att öka de närmaste åren eftersom det är troligt att AFA Försäkring, som förvaltar cirka 200 Mdr kr, kommer att öka allokering till fastigheter, likt systerorganisationen AMF Fastigheter. I det senaste numret av Tidningen Fastighetsaktien menar jag att på grund av eurokrisen och turbulenta marknader för aktier och räntebärande papper är det inte svårt att förutse att flera pensions- och försäkringsbolag ökar sin allokering till fastigheter. SF

torsdag, 05 juli 2012 18:14

NCCs första etapp i Tornby fullt uthyrd

alt
NCC sålde i maj i år Tornby Handelsgårdar i Linköping  till Cordea Savills och Pro2-Immo-Holding Sweden AB för 200 Mkr.

 

NCC Property Development har tecknat hyresavtal med klädkedjan Lager 157 i Tornby Handelsgårdar i Linköping. Kontraktet omfattar 2 300 kvm och innebär att den första etappen om 11 200 kvm helt uthyrd. I oktober Lager 157 tillsammans med XXL Sport och Vildmark samt hemelektronikvaruhuset Elgiganten. Även Bauhaus byggvaruhus öppnar ett varuhus på handelsområdet.

 

– Första etappen är uthyrd och fastigheten såld, så nu förhandlar vi med flera möjliga hyresgäster till nästa etapp, säger Manne Aronsson, regionchef för NCC Property Development.

 

Den var i slutet av maj som Cordea Savills genom sin fond Pro2-Immo-Holding Sweden AB förvärvade fastigheten för 200 Mkr. Att fastigheten nu är fullt uthyrd beräknas innebära en tilläggsköpeskilling om cirka 10 Mkr.

alt
Håkan Johanson, Senior Director på Colliers International.

 

De tyska öppna fastighetsfonderna kan komma att dubbla sitt innehav i Sverige framöver. Det tror Håkan Johanson, Senior Director på Colliers International, med lång erfarenhet från bankvärlden i Tyskland. Viktiga anledningar till detta är dels att Sverige anses vara en ”safe haven”, en säker tillflyktstort när hela havet stormar, dels finns en mycket liten del av fondernas totala innehav i Sverige.

 

I nyligen presenterad statistik från de tyska fastighetsfondernas intresseorganisation framgår det att av de 46 tyska fondernas samlade förmögenhet på 85 miljarder euro (733 Mdr kr), ligger 40 procent i andra euroländer och 30 procent på hemma-marknaden i Tyskland, dvs. totalt 70 procent i euroländerna. Den största enskilda marknaden utanför hemlandet är Frankrike med 17 procent. Sverige kommer långt ned på listan med bara 1,32 procent, på ungefär samma nivå som Tjeckien. Trots att Finland är ett euroland finns bara 0,86 procent av fondernas värde i Finland.

 

De öppna fastighetsfonderna, som i motsats till alla andra tyska fondslag (såsom aktiefonder, obligationsfonder, penningmarknadsfonder), har sedan 2007 haft en stadig tillväxt. Under 2011 var det bara fastighetsfonderna som hade ett tillflöde (1,2 miljarder euro) medan övriga hade ett utflöde på över 15 miljarder euro.  

 

Att alla verksamheter drar sig hemåt visade köp- och säljaktiviteten: 71 procent av köpen skedde i Tyskland, medan 66 procent av försäljningarna skedde från det utländska beståndet. Totalt såldes 88 fastigheter medan bara 49 köptes. Försäljningsaktiviteten lär fortsätta i och med att flera stora fonder ska avvecklas under de kommande 4-5 åren.

 

Tendensen att i kristider koncentrera sin verksamhet till hemmamarknaden kommer förmodligen även prägla den europeiska fastighetsmarknaden, förmodar Håkan Johanson. Men samtidigt tror han även att det borde vara fullt möjligt att fondernas allokering till Sverige kan fördubblas till 2,5 - 3,0 procent, vilket är i nivå med Polen och Belgien.

 

– Det enda som talar emot en höjd allokering är att vi inte är ett euroland, säger han.