22 januari 2020

Redaktionen

tisdag, 07 januari 2020 12:25

Newsec: 2019 rekordår för fastigheter

 

Max Barclay, Nordenchef för Newsecs rådgivningsverksamhet.

 

 

Newsec summerar transaktionsåret 2019 och kan konstatera att det de facto blir ett nytt all time high för den svenska kommersiella fastighetsmarknaden – och i flera avseenden dessutom. Den totala transaktionsvolymen för helåret landar på drygt 218 miljarder kronor, vilket slår det tidigare rekordet från 2016 på 201 miljarder kronor med stor marginal.

Under året har det genomförts sammanlagt 42 miljardaffärer, vilket även det är ett nytt rekord. Snittaffären uppgår nu till nästan 500 miljoner kronor, vilket är en ökning med 27 procent. Dessutom har det slagits nya prisrekord inom i princip alla segment och geografier under 2019.

– I linje med Newsecs prognos präglades transaktionsåret 2019 av större fastighetsaffärer och strukturaffärer. Den tydliga trenden är färre affärer till antalet men med högre genomsnittligt värde jämfört med tidigare år. En tredjedel av årets transaktionsvolym utgörs av just strukturaffärer - ytterligare en toppnotering som uppnåtts under året. Vi ser ett fortsatt gynnsamt klimat för fastighetsinvesteringar och tror på en stark marknad även framåt med bra tryck redan under första kvartalet 2020, säger Max Barclay, Nordenchef för Newsecs rådgivningsverksamhet.

Andelen utländska investerare landar på 30 procent för 2019. Den ökade investeringsvolymen drivs till viss del av internationella investerare och Newsec ser att den trenden kommer att hålla i sig även framåt eftersom den stora mängden tillgängligt kapital på marknaden kräver fastighetsaffärer av större volym för att kunna allokeras.


tisdag, 07 januari 2020 12:15

Stålbo köper stort i Falun

 

Ägare, huvudmän och beslutsfattare till Stålbo Fastigheter AB är Tomas Turovaara (bilden), Patrik Junkka och Magnus Bäcktorp via bolag.

 

 

Strax före jul slöts ett aktieöverlåtelseavtal mellan Trumbäcken Invest AB och Stålbo Borlänge AB,  vilket innebär att Stålbo köper en portfölj med åtta fastigheter i centrala Falun och två i Bjursås. Ungefär 60 procent av värdet i port följen utgörs av bostäder, totalt 263 lägenheter, resten är hotell, kontor, handel och restauranger. Tillträde är tänkt att ske senast den 1 april i år 2020.

– Med förvärvet vill Stålbo bidra till en positiv utveckling av Falun genom att fortsätta att utveckla fastighetsbeståndet och vara en aktiv ägare, säger Patrik Junkka. Det finns tydliga samordningsfördelar med de 1.000 lägenheter som vi redan äger i Borlänge.”

Pangea Property Partners har varit rådgivare till säljaren, Trumbäcken Invest AB, som kontrolleras av familjen Östman.

Stålbo Fastigheter

Ägare, huvudmän och beslutsfattare till Stålbo Fastigheter AB är Tomas Turovaara, Patrik Junkka och Magnus Bäcktorp via bolag. I ägarsfären finns idag ett bestånd om cirka 3.000 lägenheter och 57.000 kvm lokaler. Bolagen är verksamma bland annat i Kiruna, Gällivare, Haparanda, Luleå, Piteå, Umeå, Borlänge, Avesta, Skurup och Sjöbo.

fredag, 03 januari 2020 16:03

The Point invigdes i Malmö

 

Nu är The Point färdigställd som en 29 våningar hög kontorsbyggnad i stadsdelen Hyllie i Malmö. The Point, 110 meter högt, sägs vara den högsta kontorsbyggnaden i Öresundsregionen.

 

 

Under torsdagen den 2 januari 2020 öppnades dörrarna till Annehems kontorsbyggnad The Point i Hyllie, Malmö samtidigt som en ny konferensvåning, tillhörande Quality Hotel View, som byggts ihop med kontorsbyggnaden, invigdes.

Det var i mars 2017 som The Point byggstartades av Peabs dotterbolag Annehem och via det av Peab och Volito samägda bolaget Point Hyllie Holding AB. Nu är The Point färdigställd som en 29 våningar hög kontorsbyggnad i stadsdelen Hyllie i Malmö. The Point, 110 meter högt, sägs vara den högsta kontorsbyggnaden i Öresundsregionen. Förutom projektet The Point, äger detta bolag även fastigheten Quality Hotel View (Point Hyllies tredje etapp) som invigdes i januari 2016 med 21 konferenslokaler och 302 gästrum. Operatören för Quality Hotel är Stordalens Nordic Choice Hotels.

I samband med att den anslutande kontorsbyggnaden The Point öppnar ser hotelldirektör Jenny Pieplow Benestam det som en självklarhet att expandera hotellets konferensyta. Även hotellets lobby och lounge har öppnats mot The Points för att skapa en naturlig mötesplats för alla besökare och hyresgäster.

– Kapaciteten för vår konferensavdelning räcker inte till då vi ser en ökande efterfrågan på möteslokaler här i Hyllie. Därför är vi väldigt glada att få utöka med sex nya konferenslokaler, samt bemanna en servicedesk på entréplan i The Point. Det kommer underlätta för hyresgästerna i kontorsbyggnaden som snabbt kommer kunna hyra en konferenslokal, beställa mat från vår restaurang eller boka ett hotellrum, säger Jenny Pieplow Benestam, hotelldirektör på Quality Hotel View.

Konferensavdelningen kommer att öppna den 22 januari, vilket gör att hotellet då har 27 konferenslokaler och en totalkapacitet på 1.120 personer som blir en av Skånes största konferenskapacitet. Hotellet kommer även öppna en bistro med lättare mat och finkaffe som öppnar tidigt varje vardag.

– Vi har märkt att det finns en stor efterfrågan på finare kaffe från morgontimmarna här i Hyllie och ser det som en bra service att kunna erbjuda både besökare och boende i området. Även catering, cykeluthyrning och tvättservice kommer vi kunna erbjuda hyresgästerna i The Point för att de ska känna att de nu har ett “eget hotell” med full service som komplement till sitt nya kontor, fortsätter Jenny Pieplow Benestam.


 

Innan Liza Nyberg blev vd för Svensk Fastighetsförmedling i januari 2019, fick hon lämna Collector i maj 2018 som vd efter ett knappt år.


Bostadsmarknaden är en vanligt förekommande samtalspunkt i samhällsdebatten. Men hur ser egentligen svenskarna på utveckling? Sju av tio tycker inte att den är sund och majoriteten menar att det är politikerna som bär ansvaret. Det visar Trendrapporten 2019, en årlig kartläggning från Svensk Fastighetsförmedling. Höga priser och dåligt utbud är några av de aspekter som många tycker är problematisk. Det är nämligen det som hindrar flest från att flytta.

Svensk Fastighetsförmedling presenterar för sjunde gången Trendrapporten. Kartläggningen baseras på en riksrepresentativ undersökning från Kantar Sifo på uppdrag av Svensk Fastighetsförmedling. I den har drygt 2.400 svenskar fått svara på vad de tycker om den svenska bostadsmarknaden. Det visar sig att svenskarna inte är särskilt nöjda. Hela 71 procent tycker nämligen inte att marknaden har en sund utveckling. Endast 14 procent hävdar motsatsen.

Undersökningen visar också att svenskarna är rörande överens om vem som bär ansvaret för bostadsmarknadens utveckling. Hela 56 procent menar nämligen att det är politikerna. Därefter uppger 14 procent att det anser att bankerna är ytterst ansvariga. Nästan lika många, 11 procent, tycker istället att det är byggsektorn som ligger till grunden för hur det ser ut.

– Det är tydligt att det finns ett utbrett missnöje bland svenskarna. Ett stort bekymmer med dagens bostadsmarknad är att regleringarna gör det tufft, framförallt för förstagångsköpare, att ta sig in på marknaden. För att fler unga vuxna ska ha möjlighet att köpa sin egen bostad behöver regleringarna lättas upp. Då kommer inlåsningseffekten minska och på så sätt ökar rörligheten, vilket är en förutsättning för en sund bostadsmarknad, säger Liza Nyberg, vd för Svensk Fastighetsförmedling.

Höga priser och lågt utbud stoppar flest

På frågan vad som hindrar svenskarna från att flytta svarar en av fyra att de höga priserna är det största problemet. För lågt utbud, familjesituation och för höga krav på kontantinsats följer därefter. Det är framförallt för de yngre mellan 18 och 29 år som hindren är störst. Hela 34 procent av åldersgruppen anser att priserna stoppar dem. Motsvarande siffra bland dem i åldern 50 till 59 är endast 12 procent.

– Det råder fortfarande bostadsbrist i många delar av landet. Vi har alla olika behov, preferenser och livssituationer, men detta reflekteras inte i bostadsutbudet. Såväl samhället som familjekonstellationerna har förändrats, vilket påverkar hur vi lever och i sin tur bor. Det krävs en större variation av bostäder och kreativiteten i byggandet behöver öka, det skulle också innebära att rörligheten på bostadsmarknaden skulle öka, säger Liza Nyberg.

Topplista: detta hindrar svenskarna att flytta

1. Priserna är för höga
2. Utbudet är för lågt
3. Min familjesituation
4. Kraven på kontantinsats är för höga
5. Jag får inte bostadslån


fredag, 03 januari 2020 12:24

Mordbrand på Småas kedjehus i Hammarby

 

2 av 6 halvfärdiga kedjehus på Thunbergsgatan och Sparrmansvägen i Johanneshov blev rejält brandskadade under nyårsafton. En dag före branden sålde Småa kedjehusen till en okänd köpare. Polisen har gripit en man misstänkt för grov mordbrand. Foto: Tidningen Fastighetsaktien.


Småas 11 radhus i Johanneshov skulle vara färdiga år 2015 men de visade sig vara både svårsålda och fuktskadade och först 2018 blev projektet till slut sålt. Men de intilliggande 6 kedjehus blev endast halvfärdiga och de har nu brunnit upp efter en mordbrand under nyårsafton. Foto: Småa.


Efter miljonvite och år av förseningar så stod Småas/ALM Equitys 6 halvfärdiga kedjehus i Hammarbyhöjden på nyårsafton i lågor.

Ett brandlarm kom strax före klockan 22 under nyårsaftonen, och en och en halv timme senare meddelade polisen att branden var släckt, rapporterar StockholmDirekt. En man kunde gripas i närheten och han anhölls senare på sannolika skäl misstänkt för grov mordbrand.

Det stillastående bygget i slänten mellan Thunbergsgatan och Sparrmansvägen i Johanneshov skulle stå färdigt redan år 2015. Men projektet, som heter Vita Staden, har kantats av motgångar. De 11 radhusen ansågs färdiga först 2018 och de visade sig vara både svårsålda och fuktskadade, men projektet blev till slut sålt. Men när det gäller de sex kedjehusen meddelade byggbolaget ALM Equity i höstas att de kan stå färdiga någon gång runt årsskiftet 2020–2021.

Men efter nyårsaftonens brand hopar sig dock nya frågetecken. Dagen före branden meddelade Alm Equitys dotterbolag Småa AB att bolaget sålt den etapp av projektet som innefattar de 6 halvfärdiga kedjehusen för 28,5 Mkr till en okänd köpare.  De påkostade kedjehusen, cirka 165 kvm, med priser om cirka 13,3 Mkr, gick inte att sälja på ritning. Väggar var resta, grunden lagd, men bygget stoppades i brist på köpare, rapporterade Svenska Dagbladet i maj 2018.


 

En detaljplan för Skölsta, cirka 6 km från Uppsala centrum, vann laga kraft 2014 och den gör det möjligt att bygga cirka 350 småhus i varierande storlek. I planen ingår också plats för skola/förskola, närbutik, elnäts- och pumpstationer för vatten-och avloppsanläggningar och utjämningsmagasin för dagvatten.



ALM Equitys dotterbolag Småa AB har utvecklat 38 nya bostads- och skoltomter i området Skölsta, Uppsala. Fastigheten bestod initialt av cirka 82 tomter, varav 10 såldes 2016, 38 avyttras nu och resterande planerade cirka 34 behålls tills vidare.

De 38 tillskapade fastigheterna avyttras till bostadsutvecklaren OBOS. Värdet på fastigheterna vid försäljningen uppgår till 55 Mkr.

Den ursprungliga fastigheten förvärvades i juni 2016 via bolaget Arosslätten 2 AB.

– Genom att driva detaljplan för området har Småa nu förädlat stora delar av området och ser det som en naturlig del av bolagets strategi att avyttra de färdiga tomterna, säger Joakim Alm, vd för ALM Equity AB.

Småa AB planerar att tillskapa ytterligare 34 bostadstomter på den resterande delen av stamfastigheten i takt med Uppsala kommuns fortsatta utveckling av Skölsta.

För OBOS del är detta ytterligare ett steg i att ta position i Stockholmsregionen. Förvärvet av området Skölsta är strategiskt då Uppsala är en viktig marknad för OBOS.

 

– I Skölsta planerar vi att bygga både hus i projektform, styckehus samt en förskola, säger Malin Hart Randes, regionchef för OBOS Bostadsutveckling. Vi tror mycket på området och är väldigt nöjda med den här affären.

 

Den högsta ”yield spread” på 20 år. Ljublå linje: primär avkastning för bostäder i Köpenhamn. Mörkblå linje: primär avkastning för kontorsfastigheter i Köpenhamn. Svart linje: räntan på en 10-årig dansk statsobligation. Källa: Eurostat och Colliers International.



Trots en svag start var 2019 ett bra år för marknaden för kommersiella fastigheter och investeringar I Danmark. Under de senaste månaderna under 2019 har efterfrågan på fastigheter ökat betydligt, vilket vi särskilt kan tillskriva mycket låga eller negativa räntor. Men vad kan vi förvänta oss från 2020?

Ännu ett händelserikt år på fastighetsmarknaden har nått sitt slut. Men det var en tuff start för år 2019. År 2018 slutade med allvarliga förluster på finansmarknaderna och en markant nervositet spred sig till investerare. Danmark gick in ​​i en lågkonjunktur med minskad sysselsättning och konsumtion, vilket resulterade i ökad vakans för kommersiella lokaler samtidigt som det var några som förutspådde att räntorna skulle stiga.

En förväntan på lågkonjunktur och stigande räntor tyder inte på någon tydlig logik: en svagare ekonomisk utveckling är vanligtvis inte något som får räntorna att stiga, tvärtom. Men när nervositeten sprider sig kan man lätt fatta irrationella beslut.

Den svagare ekonomin och fortsatt mycket låg inflation fick dock centralbankerna att reagera resolut med ytterligare penningpolitiska lättnader och under sommaren 2019 sjönk de globala räntorna. Som ett resultat har såväl kortsiktiga som långa räntor gått in i negativt i stora delar av världen, och det skattas att obligationer värda mer än 15.000 miljarder amerikanska dollar handlas nu till negativa räntor.

Denna resoluta reaktion har utan tvekan haft en positiv effekt på ekonomierna i både Europa och USA. Det vi upplever ännu en så kallad Goldilocks-ekonomi: en ekonomi som inte är lågkonjunktur eller högkonjunktur, utan en ekonomi med måttlig tillväxt och låg inflation och som möjliggör en försiktig penningpolitik.

Men vi kan överväga om vi verkligen lever i ett samhälle utan betydande inflation. Nåväl, varken konsumentpriser för varor och tjänster eller för den delen, lönerna stiger för de flesta danskar, européer och amerikaner. Å andra sidan har priserna på finansiella tillgångar ökat kraftigt och i vissa delar av arbetsmarknaden har även betydande löneökningar registreras. Men mäter vi nu inflationen som vi nu gör, så är inflationen låg.

Vikten av pengar

Gradvis uppfattar de flesta marknadsaktörer mycket låga eller negativa räntor som ett långsiktigt, om inte permanent fenomen. När besparingarna ökar i pensionsfonderna samtidigt som obligationer inte ger någon avkastning letar vi naturligtvis efter andra tillgångsslag som t.ex. fastigheter, där vi kan förvänta oss en viss avkastning.

Som ett resultat har efterfrågan på fastigheter ökat avsevärt de senaste månaderna under 2019. När förstklassiga förvaltningsfastigheter med starkt kassaflöde i de mest attraktiva städerna i Europa kommer ut på marknaden är det inte ovanligt med 10, 20 eller ibland upp mot 50 anbudsgivare. Varje gång finns det bara en vinnare – och många investerare får inte den exponering som deras bud indikerar.

Avkastningskravet minskar för de bästa fastigheterna

Det är överraskande att ett enormt investeringsintresse inte har pressat ned de ursprungliga avkastningskraven ytterligare – ”yield spread” –  definierad som ett första års direkta avkastning på en primär investeringsegendom i förhållande till den effektiva räntan på en 10-årig statsobligation, är således den högsta under de senaste 20 åren. Anledningen kan bara vara en kombination av ett extremt disciplinerat tillvägagångssätt från investerarnas sida och ett fortsatt försiktigt beteende inom finanssektorn, som trots enorma insättningsöverskott ännu inte minskat på kreditkvalitetskraven.

Det kan tyckas uppenbart att kritisera bankerna för att de är alltför försiktiga. Om vi köper en kontorsfastighet för 4 procent i direktavkastning är finansieringsgraden 1,0 procent eller 1,5 procent, och om vi vill låna 60 procent och finansiera 40 procent med eget kapital är det svårt att se att det kan gå helt fel. Vi kan tolerera mycket stora hyresminskningar eller en mycket hög vakans innan det blir en utmaning för fastighetens kassaflöde.

Men det är ett disciplinerat och ett försiktigt tillvägagångssätt för både investerare och finanssektorn som hindrar investeringsmarknaden från överhettning. Med en dansk ekonomi som inte går in i lågkonjunktur tror Colliers således på ett år 2020 med fortsatt god aktivitet på marknaden och något stigande priser för de bästa fastigheterna. Med andra ord, för att använda begreppen från klassisk bubbelteori: Fastighetsinvesterare är positiva, men de är ännu inte entusiastiska – och de har inte nått marknaden där girighet helt har eliminerat rädslan.

 

Rolf Thorsen, vd för Selvaag Bolig.



Selvaag Bolig sålde 169 bostäder för totalt 859 MNOK under det fjärde kvartalet 2019. Under helåret 2019 sålde Selvaag Bolig 908 bostäder till ett totalt värde av 4.492 MNOK, cirka 4.789 Mkr. Bruttovärdet på försäljningen ökade med mer än 40 procent jämfört med år 2018.

– Försäljningen har varit stabil under hela året. Vi upplever ett stort intresse för de bostäder aom vi har till salu nu, särskilt i Stor-Oslo, och vi tror på fortsatt goda marknadsförhållanden under 2020. Vi har över 700 bostäder till salu och under det kommande året kommer vi att starta helt nya projekt och nya etapper i befintliga projekt, säger vd Rolf Thorsen.

Nettoomsättningen, dvs försäljningen justerad för Selvaag Boligs ägarintresse i samarbetsprojekt, slutade på 752,5 bostäder till ett totalt värde av 3.753 MNOK. Under året inledde Selvaag Bolig byggandet av 830 bostäder och 775 bostäder färdigställdes och 731 levererades till köpare.

Nettoomsättningen under fjärde kvartalet isolerat uppgick till 140 bostäder till ett totalt värde av 705 MNOK. Byggandet av 248 bostäder påbörjades under det fjärde kvartalet. Totalt färdigställdes under Q4  254 bostäder och 214 överlämnades till köpare. Den 31 december hade Selvaag Bolig 1.504 bostäder under uppförande och 56 färdigställda bostäder som inte hade sålts.

Nettoomsättningen för 2018 var 695 bostäder med ett sammanlagt värde av 2.829 MNOK. Nettoomsättningen under det fjärde kvartalet 2018 uppgick till 148 bostäder för 614 MNOK. Bruttoomsättningen 2018 var 777 bostäder för 3.169 MNOK. Bruttoomsättningen under det fjärde kvartalet 2018 uppgick till 158 bostäder för 660 MNOK.

I december fick Selvaag sin första markanvisning på Årstafältet i Stockholm. Se länk.

 

Fasad för kv Svärdfisken, ett kvarter som ligger i Varbergs norra del, ett expansivt område där gammal industrimark förvandlas till ett kvarter med kontor och bostäder.



Maleryd Fastigheter har gett MVB i uppdrag att bygga en ny fastighet på området Svärdfisken i centrala Varberg. Ordervärde är på drygt 80 Mkr.

Kvarteret Svärdfisken ligger i Varbergs norra del, ett expansivt område där gammal industrimark förvandlas till ett kvarter med kontor och bostäder. Maleryd Fastigheter är en av aktörerna som utvecklar området och som nu investerar i en ny fastighet vid Birger Svenssons väg.

Fastigheten omfattar cirka 1.000 kvm kontorsyta för tre separata hyresgäster, en mindre restaurangdel samt 28 hyreslägenheter med balkong. Huset blir totalt åtta våningar högt inklusive källargarage och teknikrum längst upp. Huset byggs för att kunna certifieras enligt Green Building 4.0.

– Det är spännande projekt och vi ser fram emot ett fint samarbete med Maleryd Fastigheter. Det är roligt att få vara en del i utvecklingen av framtidens Varberg som är den stad som vi bor och verkar i, säger Mattias Kågeby, regionchef MVB Astor Bygg.

MVB är en etablerad byggentreprenör i området och har flera pågående projekt såsom nybyggnation av bostäder i Ullared samt Träslövs terrass och Träslövs läge i Varberg. Nyligen avlutades även byggnationen av Falkenbergs köpcentrum och Varbergs nya veterinärklinik.

Den nya fastigheten i Kvarteret Svärdfisken beräknas bli klar för inflyttning under kvartal ett 2021.

MVB Astor Bygg AB, med säte i Göteborg och vd Per Henrik Ljungdahl, omsatte år 2018 cirka 882 Mkr med ett resultat om 1,3 Mkr (-20,3). Antalet anställda var 138 (144) och omsättningstillgångarna var 186 Mkr (181).
torsdag, 02 januari 2020 12:02

Inflyttningen i Brf Framsidan i Haninge

 

Riksbyggens Brf Framsidan med 122 bostadsrätter är en uppföljare till Brf Blicken som byggstartades i april 2016. Det nya området Haningeterrassen kommer att få drygt 600 nya bostäder, butiker och restauranger.

 

 

 

 



Bild från visningslägenheten i Brf Framsidan som inretts av Nathalie Harb.

 

 

Nu flyttar de första bostadsrättsinnehavarna  in i Riksbyggens Brf Framsidan i Haninge. Brf Framsidan består av 122 bostadsrätter och i projektet finns en unik visningslägenhet signerad den libanesiska inredaren, konstnären och scenografen Nathalie Harb.

– Det är jätteroligt att inflyttningen nu är igång. Det är alltid lika kul när en inflyttning startar, det blir så konkret vilken samhällsnytta Riksbyggen bidrar med genom att bygga nya bostäder, säger Veronica Persson, sälj- och marknadsansvarig för Haningeterassen på Riksbyggen.

Brf Framsidan är en uppföljare till Brf Blicken som byggstartades i april 2016. Det nya området Haningeterrassen kommer att få drygt 600 nya bostäder, butiker och restauranger. Inflyttningen i Brf Framsidan startade i december och kommer att fortsätta under första kvartalet 2020.

– Riksbyggen gjorde i höstas tillfälligt slut med ljust och fräscht. I ett internationellt samarbete lät Riksbyggen prisbelönade Nathalie Harb från Beirut inreda en unik visningslägenhet i Brf Framsidan, berättar Veronica Persson.

Nathalie Harb
Inredaren, konstnären och scenografen Nathalie Harb föddes i Libanon, men har idag världen som scen och hon växlar mellan sina hem i London och Beirut. Hon representerade år 2018 Libanon på London Design Biennal med sin installation The Silent Room.

På Haningeterassen provar Riksbyggen också nya lösningar som ska underlätta för ett mer hållbar boende. Ett av dessa projekt är ”Innovativ parkering”, ett projekt som Riksbyggen genomför tillsammans med Haninge kommun, och som går ut på att underlätta för människor att bo och leva utan egen bil.

Sida 10 av 1012