23 augusti 2019
måndag, 24 september 2012 22:11

Balder köper Spårvagnshallarna för 1,1 Mdr kr

Skrivet av 

 

alt
Spårvagnshallarna omfattar 23 000 kvm uthyrbar yta.

 

alt

Erik Selin, vd Balder. Foto: Cato Lein

 

alt

Thomas Persson, vd Catella Corporate Finance, Sverige. Foto: Cato Lein

 

Av Stefan Fröjdendahl

 

Balder ska köpa Spårvagnshallarna, omfattande cirka 23 000 kvm, i centrala Stockholm för 1,1 Mdr kr. Säljare är DNB Livsforsikring via DNB Næringseiendom. Catella har varit säljarens rådgivare, medan Balder har haft Handelsbanken Capital Markets som finansiell rådgivare och Linklaters som legal rådgivare.

 

Balder finansierar förvärvet, dels genom egen kontantinsats, dels genom banklån, dels genom att emittera en miljon preferensaktier om totalt 290 Mkr.

 

Vidare har DNB Livsforsikring ingått ett avtal om att vidareförsälja dessa preferensaktier till Handelsbanken, som sedan i sin tur har beslutat att erbjuda dem till försäljning i ett erbjudande riktat till allmänheten i Sverige samt till institutionella investerare i Sverige och utomlands. Emissionsprospektet beräknas godkännas och offentliggöras den 26 september 2012.

 

I juni 2011 emitterade Balder 4 miljoner preferensaktier till teckningskursen 250 kr per aktie. I denna emission var 2,6 miljoner avsedda för institutioner medan 0,4 miljoner var för avsedda för Balders aktieägare och för allmänheten i Sverige. Således tillfördes bolaget totalt 1 Mdr kr.


Vidare, emitterade Balder 1 miljon preferensaktier i januari 2012, till en teckningskurs om 265 kr, vilket innebar att bolaget tillfördes ytterligare 265 Mkr i eget kapital.

 

Nu ska Balder emittera ytterligare 1 miljon preferensaktie till teckningskursen 290 kr, vilket innebär att tillskott om 290 Mkr. Om denna emission lyckas, vilket är högst troligt, kommer Balder ha emitterat totalt 6 miljoner preferensaktier värda nominellt 1 565 Mkr, vilket kan ses som nytt eget kapital för bolaget.

 

De två emissionerna av preferensaktier, som Balder har genomfört, har varit kraftigt övertecknade, eftersom de har gett en årlig utdelning om 20 kronor, med kvartalsvis utbetalning, vilket för den första stora emissionen om 4 miljoner preferensaktier, har inneburit en utdelning om 8 procent. Denna utdelning på en allmänt osäker aktiemarknad har lockat ett stort antal placerare till preferensaktien. På börsen har den snabbt stigit från 250/265 kr till 302 kr.

 

På min fråga vad det är som sätter gräns för antalet preferensaktier säger Erik Selin, vd Fastighets AB Balder, i ett telefonsamtal, att det är avhängigt bolagets intjäningsförmåga.

 

I en kommentar kan sägas att Balder har en hög intjäningsförmåga. Enligt den senaste halvårsrapporten för 2012 ökade bolaget halvårsvinsten efter skatt till 514 Mkr (453), motsvarade 2,94 kr per stamaktie (2,87). Särskilt starkt var även att förvaltningsresultatet ökade till 303 Mkr (209), varav intressebolag svarade för 46 Mkr (11).

 

Generellt tror marknaden på Balder, eftersom bolaget är en vinnare då aktien gått upp med cirka 40 procent i år. Detta trots att stamaktien inte utlovar någon utdelning.

 

Orsaken till att DNB Livsforsikring säljer är att bolaget tillsammans med DNB Scandinavian Property Fund nyligen har avtalat om att betala 4,8 miljarder NOK, cirka 5,48 Mdr kr, till Oslo S Utvikling, för byggnation av ett nytt huvudkontor för DNB-koncernen, omfattande totalt 80 000 kvm, i den nya stadsdelen Bjørvika i Oslo. Totalt förvaltar DNB fastighetstillgångar om 40 miljarder NOK.


Spårvagnsshallarna är en profilfastighet med starka hyresgäster som Sirius International Insurance, Lowe Brindfors, SATS, Intellecta och JTI Sweden. Fastigheten har även en betydande konferensverksamhet samt 200 garageplatser.

 

Thomas Persson, Catella, säger att han inte blev överraskad över det stora intresset som fastigheten hade på marknaden.

 

Det var även Catella, med Anders Eliasson och Lennart Schuss, som sålde Spårvägshallarna till Vital Forsikring ASA (numer DNB Livsforsikring ) i september 2004, då säljaren Länsförsäkringar Liv erhöll 942 Mkr, vilket motsvarade en direktavkastning om cirka 6,5 procent.

 

Samtliga byggnader i Spårvagnshallarnas kvarter renoverades i början på 1990-talet. Två av de tre hallarna behöll tak och fasader och hyrdes ut bland annat till Moderna museet under åren1994–1997, således under den tid då det nya Moderna museet uppfördes på Skeppsholmen.

 

Den tredje spårvagnshallen, närmast spårvägspalatset, monterades ned, och en ny u-formad kontorsbyggnad uppfördes med fasader mot Tulegatan och Birger Jarlsgatan. Kring det nybildade gårdsrummet, mellan spårvägspalatset och det nya huset, uppfördes ytterligare en byggnadskropp, med formen av en diamant. Detta diamantformade mitthus har tio våningar, medan de övriga nybyggda kontorsdelarna har sju våningar.

 

Den stora ombyggnationen blev ganska kostbar för Wasa Försäkring (som år 1985 fick sitt namn som ett initialord då bolagen Vegete, Aktiebolaget Valand, Skånska Brand och Allmänna Brand, fusionerades).

 

År 1998 fusionerades i sin tur Wasa med Länsförsäkringar, vilket innebar att Länsförsäkringar med sin förvaltare Humlegården Fastigheter disponerade de ombyggda Spårvägshallarna.

 

Spårvagnshallarna uppfördes 1905 i samband med att hästspårvagnarna avvecklades och spårvägstrafiken elektrifierades. Arkitekt var Adolf E Melander som i tidens anda gav byggnaderna ett borglikt utseende.

 

Hallarna fungerade som spårvagnshallar fram till att spårvägen avvecklades år 1967, därefter fungerade hallarna som ett spårvägsmuseum under 1970-talet.

 

Under hela 1980-talet och fram till att ombyggnationen påbörjades 1991, användes hallarna till företag med bilförsäljning.